话说明朝成化年间，湖广襄阳府有个年轻商人姓楚名云，生得眉目清秀，性情温良。这年刚满二十岁，娶了城里苏秀才的闺女玉娘为妻。这玉娘年方二八，真有沉鱼落雁之容，夫妻二人恩爱非常。楚云家中开着两间绸缎铺面，原是祖传的产业，因他为人忠厚，买卖倒也兴旺。
这日楚云对玉娘道：“眼见得端午将至，我须往苏州采买些时新绸缎，约莫要去两月。家中事务托付与你，铺里伙计都是老实人，若有难处可请教隔壁张掌柜。”玉娘闻言眼圈微红：“官人初次远行，教妾身如何放心？路上风霜雨雪，须要时时保重。”当下收拾行装，打点银两，又唤来老仆楚福随行照料。
却说楚云去后，玉娘初时倒还自在，每日只在楼上做些针线。偏生对门住着个王婆，这婆子专一做媒说合，惯会牵线搭桥。那日见玉娘独坐窗前，便踱过来搭话：“大官人出门这些时日，娘子独守空房岂不寂寞？老身家中新腌了些酱菜，特送与娘子尝鲜。”玉娘推辞不过，只得请她上楼。
谁知这王婆是个有心计的，自此三日两头往楚家走动。这日又带了个后生上来，口称是娘家侄儿。那后生姓陈名廉，生得油头粉面，原是府衙书吏。自见了玉娘便魂不守舍，私下求王婆成全。王婆笑道：“这却容易，明日是七夕，你备些酒菜来，老身自有道理。”
到得次日黄昏，王婆提着一食盒酒菜来到楚家，对玉娘道：“今日牛郎会织女，老身备得水酒一杯，与娘子解闷。”玉娘本欲推辞，却被王婆强拉入座。酒过三巡，玉娘面泛桃花，王婆假意道：“老身去厨下看看汤水。”却将陈廉从后门放入。这夜玉娘半推半就，竟做出事来。
自此陈廉常趁夜而来，天明即去。邻里虽有察觉，却都碍着王婆情面不肯多言。谁知月余后，玉娘竟发觉有了身孕，慌得与陈廉商议。那陈廉本是风流性子，见惹出祸事，反倒推脱起来：“我家中已有妻室，这事如何使得？”玉娘气得浑身发抖，这才悔不当初。
却说楚云在苏州办齐货物，归心似箭，昼夜兼程赶回襄阳。这日到家已是二更时分，见大门虚掩，心中诧异。悄悄上楼，却见卧房灯烛未灭，听得男子声响。从门缝张看，正见玉娘与陈廉相拥而语。楚云如遭雷击，待要发作，又恐闹将起来大家没脸。思量半晌，竟转身离去，在客栈住了一夜。
次日清晨，楚云装作刚归家的模样。玉娘做贼心虚，百般殷勤。楚云也不说破，只道：“此番买卖不顺，还需往汉口走一遭。”玉娘暗喜，假意挽留几句。楚云取出在苏州买的珍珠衫替玉娘穿上：“这衫子价值百金，你好生保管。”第三日便收拾行李离去。
原来楚云离了襄阳，径直到府衙寻着好友周主簿，将前事细说一遍。周主簿大惊：“那陈廉正是府尊的书吏！兄弟若要告官，小弟愿作见证。”楚云叹道：“家丑不可外扬。只求兄长相助，我要休了这妇人。”当即写下休书，托周主簿转交。
那玉娘接到休书，方知事败。又见珍珠衫内附着小笺：“此衫赠尔，缘尽于此。好自为之。”顿时哭倒在地。王婆闻讯赶来，见事已至此，只得道：“娘子且到老身家中暂住。”谁知不过半月，陈廉妻族得知此事，闹将起来，陈廉被革去功名，发配充军。玉娘在王婆家住了月余，发觉身孕日显，被王婆儿子赶出门来。
这日玉娘行至江边，思前想后正要投水，却被一老尼拉住：“娘子青春年少，何故轻生？”玉娘哭诉遭遇。老尼道：“贫尼是城外水月庵主持，娘子若不嫌弃，可到庵中安身。”玉娘感激不尽，随老尼去了。
再说楚云自离了襄阳，在汉口经营三年，竟成巨富。这年重阳，有客商从广东来，宴请楚云。席间见一少年颈挂珍珠衫，正是当年赠玉娘之物。楚云心中震动，佯醉问道：“这衫子好生别致，不知从何得来？”那客商笑道：“是三年前在襄阳，一妇人典当的。因见她哭得可怜，多给了十两银子。”
楚云归后心神不宁，想起昔日恩爱，不觉泪下。忽有仆从来报：“门外有个姑子求见。”楚云出看，正是水月庵老尼。老尼道：“施主可还记得玉娘？她已在庵中产下一子，如今病重，只想见施主一面。”楚云犹豫片刻，终究随老尼去了。
到得庵中，见玉娘面色蜡黄，怀抱婴孩奄奄一息。玉娘泣道：“官人，这孩子确是你的骨血。妾身罪该万死，只求官人念在夫妻情分，收养孩儿。”说罢气绝。楚云抱过婴儿，见襁褓中塞着一封血书，细看才知当年是王婆设局，玉娘酒后失身。又写这三载在庵中悔过，日日为楚云祈福。
楚云大哭一场，厚葬玉娘。正要归家，忽见周主簿匆匆赶来：“贤弟快走，襄阳王谋反事败，牵连甚广。那陈廉在充军途中逃走，如今攀诬你是同党！”楚云大惊，将幼儿托付老尼，星夜出逃。
这楚云逃至金陵，改名换姓重操旧业。不过五年，又挣下偌大家业。这日到扬州进货，在瘦西湖畔见一卖字少年，生得与自己年轻时一般无二。询问方知姓楚名念云，正是当年寄养庵中之子。原来老尼临终道出实情，这孩子便一路寻来。
父子相认，悲喜交集。楚云将产业尽付其子，自己在城外买一庄园养老。忽一日，有客来访，竟是周主簿。原来襄阳王案已平反，当年诬告者反坐其罪。周主簿道：“那陈充军途中染病身亡，王婆去年失足落水而死，也算天理昭昭。”
楚云自此了却尘缘，每日只与儿子论诗品茗。这夜梦见玉娘含笑而立，醒来但见明月当空。
岁月如流，转眼楚念云在任上已是三载。这日他接到吏部文书，调任杭州知府。临行前特到慈云庵辞别父亲。楚云如今须发皆白，精神却还矍铄，嘱咐道：“杭州乃繁华之地，你年纪尚轻，切记清廉自守，莫要被声色所迷。”念云跪受教诲，又到母亲灵前焚香，这才带着家眷赴任。
话说杭州有个富商姓沈名文渊，家中开着全城最大的绸缎庄。这日听说新知府到任，特备了厚礼往拜。念云在花厅接见，见礼单上列着各色苏杭名缎，便正色道：“本府初来乍到，与沈员外素无交情，这般重礼断不敢受。”沈文渊再三恳请，念云只收下一匹寻常青缎，余者尽数退回。
沈文渊归家后对妻子道：“这位楚大人年纪虽轻，倒是清廉。”其女碧瑶在屏后听见，暗想：“如今竟有不爱财的官儿？”不觉心生好奇。这碧瑶年方二八，不但容貌秀丽，更兼知书达理，是沈家掌上明珠。
过了半月，恰逢端午。杭州习俗，此日不论贫富都要到西湖观赛龙舟。碧瑶带着丫鬟也来游玩，不意在断桥边与人拥挤，失足落水。正当危急，忽见一叶小舟驶来，船上人跃入水中相救。待救上岸来，碧瑶才看清竟是那日父亲说起的新知府。
原来念云这日微服私访，恰巧路过。见落水的是个姑娘，忙命船家救人。此时碧瑶衣衫尽湿，念云解下外袍与她披上，亲自送回沈家。沈文渊千恩万谢，定要留饭。念云推辞不过，只得应允。
席间碧瑶偷眼观瞧，见这位知府大人眉目清朗，谈吐文雅，不觉芳心暗动。念云见她知书达理，亦生好感。自此二人常有诗词往来，沈文渊乐见其成，这年八月便择吉日成了婚。
却说杭州有个落魄书生姓贾名仁，原是陈廉远房表亲。这日偶然在楚府门外看见念云，觉着面善，细打听才知是楚云之子。想起当年旧事，顿生歹念。这贾仁本是个无赖，当即写了封密信，声称握有楚云与襄阳王往来证据，要念云出银千两买回。
念云接到信又惊又怒，与碧瑶商议。碧瑶道：“此事蹊跷，不如禀告父亲大人。”便修书一封，差心腹送往黄山。楚云见信沉思良久，回书道：“当年涉案人证俱已不在，此必讹诈。可如此如此。”
念云依计，假意答应交易，约贾仁在灵隐寺相见。那贾仁只道得计，兴冲冲前来。不料刚进禅房，就被周主簿带人拿下。原来楚云接到信后，特请周主簿从襄阳赶来作证。这周主簿如今已升任刑部主事，当场认出贾仁是陈廉亲戚。
贾仁见势不妙，只得招认讹诈。念云本要重办，周主簿劝道：“他虽可恶，罪不至死。不如发还原籍管束。”遂将贾仁递解回乡。
经此一事，念云愈发出名。在任上兴修水利，整顿盐务，很做了几件利民之事。这年江浙大旱，念云开仓放粮，又捐出自家积蓄，救活无数灾民。皇上闻奏，特擢升为浙江巡抚。
碧瑶连生二子，长子取名继祖，次子取名承宗。继祖周岁那日，阖府庆贺。忽门上报说有个老尼求见。念云出迎，见是水月庵现任主持，忙请入内堂。老尼从怀中取出一串念珠：“这是先师太遗物，嘱我交与大人。”念云认得是母亲旧物，不禁泪下。
自此念云将念珠常带身边，每逢疑难便捻珠沉思。这日审理一桩命案，有张姓布商被杀，所有证据都指向其妻弟。念云细阅卷宗，觉着疑点甚多，夜间对珠沉思至三更。恍惚见一女子身影，手指东南方。醒来即命差役往城东南暗访，果然查出真凶原是死者的生意对头。
碧瑶见念云日渐消瘦，特命厨下炖了参汤。念云叹道：“今日若非母亲冥冥中指点，险些冤枉好人。”遂将梦中之事说了。碧瑶道：“婆母在天之灵，始终护佑着夫君。”次日便与念云同往慈云庵进香。
再说楚云在黄山修行，这年已是八十高龄。一夜忽梦玉娘来接，自知大限将至，将念云唤至榻前：“我一生坎坷，晚年得你尽孝，已无遗憾。你母亲等我三十余载，今当同去。”又将一本手札交与念云：“此我平生所悟，留与子孙。”
念云大哭，为父亲料理后事，与母亲合葬一处。守孝期满，皇上念其政绩卓着，召入京城任户部侍郎。临行前，念云将父母故居改为祠堂，供奉珍珠衫与那串念珠。
时光荏苒，继祖、承宗皆已长大成人。继祖十九岁这年科举及第，授翰林院编修。这日往拜座师李尚书，尚书夫人见他一表人才，欲将侄女许配。继祖婉拒道：“家父有命，婚姻当由祖籍长辈做主。”
原来念云牢记父亲教诲，凡事不忘根本。这年秋闱，承宗也中了举人。兄弟二人同往黄山祭祖，在祖宅中发现楚云手札最后一页写着：“吾孙婚配，当选心地纯良之家，勿慕权势，勿贪富贵。”
恰逢沈文渊带着家小来扫墓，说起杭州近来有件奇事：有个胭脂铺老板娘王氏，年轻时曾与贾仁有染，如今贾仁穷困潦倒，反来讹诈，被街坊拿送官府。继祖闻言心动，暗访得知这王氏正是当年引诱玉娘的王婆之女，叹道：“天道循环，报应不爽。”
承宗在黄山结识一猎户之女，虽出身寒微，却性情刚烈。某日承宗遇虎，幸得此女相救。念云得知后非但不嫌其家世，反备厚礼往聘，笑道：“当年祖父祖母若论门第，何来我家今日？”
这年除夕，楚府格外热闹。念云与碧瑶端坐正堂，继祖带着新妇林氏、承宗与猎户女周氏一同拜年。酒过三巡，忽有圣旨到，擢升念云为户部尚书。全家庆贺之际，念云却取出珍珠衫对儿孙道：“此物见证我家三代悲欢，你们当知荣华富贵皆如浮云，唯德行方可传家。”
正说着，门外来一老僧求斋。念云亲自迎入，见这僧人气度不凡，问起来历，老僧合十道：“贫僧从襄阳来，曾与令尊有一面之缘。”取出一个破旧荷包，竟是当年玉娘亲手所绣。念云知遇异人，恭请上座。
老僧道：“令尊令慈早已超生善处，施主不必挂怀。楚家子孙当以‘仁义忠孝’四字传家，必得绵延。”说罢飘然而去。念云追出门外，已不见踪影，唯见天边明月皎洁，星河璀璨。
自此楚家世代谨守祖训，继祖官至礼部侍郎，承宗不愿为官，在黄山建书院教书育人。那件珍珠衫与念珠作为传家之宝，每逢大事便请出供奉。后有楚家子孙游宦至襄阳，见城郊有座无名古墓，当地人称“珍珠冢”，每逢清明总有人焚香祭拜，方知是陈廉后人暗自忏悔。这正是：珠衫犹在证前缘，念珠常转悟真禅。善恶到头终有报，仁义传家福绵延。星河灿烂。自此看破红尘，将家产尽数变卖，在黄山建了座慈云庵，供奉玉娘灵位。那楚念云后来科举高中，官至知府，为官清正，每有疑难必到庵中求签，往往灵验非常。这真是：珠衫犹在人已非，善恶到头终有报。